Аб парадку, умовах і спосабе заключэння дагавора на кіраванне агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання
ХТО ДАЕЦЬ ПАСЛУГУ?
На сённяшні дзень кіраваць сумесным домаўладаннем у Беларусі можна трыма спосабамі. Удзельнікі сумеснага домаўладання, які ўключае не больш за 10 кватэр, могуць заключыць паміж сабой дамову сумеснага кіравання. Другі спосаб - гэта стварэнне юрыдычнай асобы - таварыства ўласнікаў або ЖБВК. Калі не выбраны два папярэднія варыянты, кіраванне агульнай маёмасцю ажыццяўляецца ўпаўнаважанай асобай, якая прызначыць выканкам. Фактычна, гэта амаль увесь стары шматпавярховы жылфонд краіны, гэта значыць дамы, абслугоўваннем якіх займаецца ЖЭС.
"Жыллёвы кодэкс прапануе права выбару: або стварыць арганізацыю ўласнікаў (МС, ЖБВК) і самастойна кіраваць агульнай маёмасцю, або скарыстацца паслугамі знешняй кіраўніка — упаўнаважанай асобы."
- З узнікненнем сумеснага домаўладання адразу ж з'яўляецца неабходнасць па яго кіраванні. Бо ва ўласнікаў кватэр, акрамя правоў на жылыя памяшканні, існуюць і абавязкі па эксплуатацыі і ўтрыманні агульнай маёмасці: пад'ездаў, дахаў, скляпоў, унутрыдамавых абсталявання, агульнадамавых прыбораў уліку і іншых аб'ектаў, - адзначае начальнік упраўлення жыллёвай гаспадаркі МЖКГ Андрэй Рамашка . — Жыллёвы кодэкс прапануе права выбару: альбо стварыць арганізацыю ўласнікаў (МС, ЖБВК) і самастойна кіраваць агульнай маёмасцю, альбо скарыстацца паслугамі знешняй кіраўніка — упаўнаважанай асобы. Пакуль паслуга па кіраванні агульнай маёмасцю была замаскіравана ў іншых ЖКП, стваралася ўражанне, што ніякага ўпраўлення як быццам і няма. Але гэта ня так. Падобнага кшталту дзейнасць існавала заўсёды, але плацілі мы за яе ў складзе астатніх паслуг. Аднак кіраванне сумесным домаўладаннем - гэта важны арганізацыйны складнік, таму і было прынята рашэнне расшчапіць патокі, зрабіўшы яе самастойнай паслугай.
Незалежны эксперт у сферы нерухомасці - выканаўчы дырэктар Міжнароднай асацыяцыі менеджменту нерухомасці Генадзь КАЛЕНАЎ - таксама адзначае важнасць кіравання агульным маёмасцю дома, параўноўваючы яго з кіраваннем самалётам.
- Там ёсць камандзір карабля, які прымае ключавыя рашэнні і кантралюе ўсе астатнія службы (кіраўнік у ЖКГ), а таксама сцюарды (сэрвісныя і клінінгавыя паслугі ў ЖКГ), тэхнічная служба палётаў (ЖЭУ ў ЖКГ), і ўсе яны гуляюць важную ролю, але без камандзіра карабля палёт немагчымы або небяспечны. Таму ў доўгатэрміновай перспектыве менавіта гэтая паслуга - кіраванне агульнай маёмасцю дома - будзе развівацца, удасканальвацца і мець вялікае значэнне для павелічэння сучаснага і камфортнага жылля ў беларускіх гарадах, - адзначае эксперт.
Што ўваходзіць у абавязкі ўпаўнаважанага асобы?
Упаўнаважаная асоба - гэта дзяржаўны заказчык у сферы ЖКГ. У Менску, абласных цэнтрах, некаторых буйных гарадах (Пінск, Наваполацк і інш.) - гэта камунальныя ўнітарныя прадпрыемствы ЖКГ (КУП ЖКГ), у невялікіх мястэчках гэта могуць быць філіялы ЖКГ.
Упаўнаважаная асоба - гэта кіруючая кампанія, якая забяспечвае ў першую чаргу правы спажыўцоў паслуг ЖКГ на падставе дагавора, у якім, акрамя правоў, вызначаны і абавязкі бакоў па належнай эксплуатацыі агульнай маёмасці дома, прапісана іншая дзейнасць, аж да прадстаўлення інтарэсаў уласнікаў жылля ў судзе.
Па дамове на кіраванне агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання адзін бок (упаўнаважаная асоба) па даручэнні другога боку (удзельніка сумеснага домаўладання) за плату абавязваецца арганізаваць аказанне сямі асноўных і пяці дадатковых жыллёва-камунальных паслуг, ажыццяўляць іншую дзейнасць, накіраваную на дасягненне мэт кіравання агульнай маёмасцю сумеснага.
Упаўнаважаная асоба - гэта кіруючая кампанія, якая забяспечвае ў першую чаргу правы спажыўцоў паслуг ЖКГ на падставе дагавора, у якім, акрамя правоў, вызначаны і абавязкі бакоў па належнай эксплуатацыі агульнай маёмасці дома, прапісана іншая дзейнасць, аж да прадстаўлення інтарэсаў уласнікаў жылля ў судзе.
- Гэта значыць спажыўцу не трэба будзе заключаць некалькі дагавораў на прадастаўленне ЖКП. Будзе адна дамова з упаўнаважанай асобай, - адзначае Андрэй Рамашка. - Выключэнне складаюць толькі паслугі газа-, электра-, водазабеспячэння і водаадвядзення, аплата якіх ажыццяўляецца па паказаннях індывідуальных прыбораў уліку. Для кожнай з іх у спажыўца будуць індывідуальныя дамовы.
У іншую дзейнасць упаўнаважанай асобы, паводле слоў Андрэя Рамашкі, будзе ўваходзіць правядзенне конкурсаў па выбару выканаўцаў ЖКП, кантроль за якасцю аказання паслуг, а таксама вырашэнне прэтэнзійных пытанняў і разгляд зваротаў грамадзян, звязаныя з іх жаданнем палепшыць камфортнасць пражывання.
- Дапусцім, у уласнікаў кватэр ёсць жаданне зрабіць больш эстэтычны і дарагі рамонт пад'езда, а не па мінімальнай каштарысе, якую, як правіла, прапануе выканаўца. Або ўцяпліць хату. Хто павінен заняцца вырашэннем гэтых пытанняў - арганізаваць сход, узгадніць праекты, дакументы, знайсці падрадчыка, прыняць акт выкананых работ? Гэтым будзе займацца ўпаўнаважаная асоба, - удакладняе эксперт.
Дзе шукаць інфармацыю пра ўпаўнаважаную асобу?
Законам аб абароне правоў спажыўцоў жыллёва-камунальных паслуг (арт. 8) прадугледжана, што інфармацыя аб месцы знаходжання і рэжыме работы ўпаўнаважанай асобы, яе кіраўніку (імя, пасада, нумар кабінета, службовага тэлефона), аб адказных за заключэнне дагавораў, ліквідацыі недахопаў жыллёва-камунальных паслуг, а таксама аб рэжыме стэндах жылых дамоў, у СМІ, на афіцыйных і профільных інтэрнет-парталах арганізацый ЖКГ, мясцовай адміністрацыі, у выканкаме. Атрымаць звесткі можна і па тэлефоне 115.
ЦІ БУДЗЕ ДАДАЦЦА ПАСЛУГА, КАЛІ ДАГАВОР НЕ ЗАКЛЮЧАЦЬ?
У Жыллёвым кодэксе прапісана, што ўпаўнаважаная асоба абавязана прапанаваць спажыўцу заключыць дагавор на кіраванне агульнай маёмасцю.
Па словах Андрэя РАМАШКА, будзе дзейнічаць так званая публічная дамова (публічная аферта). У нашым выпадку — зацверджаны тыпавы дагавор, размешчаны ў адкрытым доступе, з наборам неабходных істотных умоў, які заключаецца з усімі, якія атрымліваюць паслугу па кіраванні агульнай маёмасцю. Каб прыняць умовы аферты, няма неабходнасці нешта падпісваць і завяраць пячаткай, дастаткова здзейсніць дзеянні па выкананні ўказаных у ёй умоў, напрыклад прыняць і аплаціць паслугу. Фактычна дамова будзе лічыцца заключанай з 1 чэрвеня. Калі ж уласніку будзе патрэбен яго папяровы варыянт, то яго можна атрымаць у офісе РДЦ, а таксама па месцы знаходжання ўпаўнаважанай асобы.
Фактычна дамова будзе лічыцца заключанай з 1 чэрвеня.
- Пры гэтым варта ведаць, што адсутнасць дамовы са спажыўцом або адмова спажыўца заключыць падобны дагавор не вызваляе яго ад платы за паслугу па кіраванні. Тут працуе той жа прынцып, як і ў выпадку з прадастаўленнем асноўных ЖКП. Адмовіцца нельга, - адзначае начальнік упраўлення жыллёвай гаспадаркі МЖКГ.
На думку Генадзя КАЛЕНАВА, калі кіраванне было «схавана» ўнутры іншых паслуг, і ЖЭС (напрыклад) сам і кіраваў, і сам сябе кантраляваў, уласнікам кватэр было ўвогуле незразумела, што гэта за «кіраванне» такое.
- Цяпер кожны ўласнік будзе мець дамову на кіраванне, дзе вельмі дакладна і лімітава падрабязна пералічаныя абавязкі ўпаўнаважанай асобы, - кажа эксперт.
ЯК ПАСЛУГА ПА КІРАВАННІ ЖЫЛЛЁМ БУДЗЕ ДАДАЦЦА Ў МС АБО ЖБВК?
Для таварыстваў уласнікаў нічога не мяняецца. Як ужо адзначалася вышэй, у МС вызначыліся з кіраваннем ужо тады, калі прынялі рашэнне аб стварэнні юрыдычнай асобы. Правы і ўзаемаадносіны ўдзельнікаў МС (арганізацыі забудоўшчыкаў) зафіксаваны Статутам (у якім таксама прапісаны абавязкі МС і ЖБВК па кіраванні агульнай маёмасцю), а паўнамоцтвы на выбар выканаўцаў ЖКП, на аднастайнасць правядзення эксплуатацыі агульнай маёмасці дэлегаваны органам праўлення і яго старшыні. Расходы па кіраванні агульнай маёмасцю пакрываюцца за кошт членскіх і мэтавых узносаў.
КІРАВАННЕ ЖЫЛЛЯМ — ГЭТА МІЖНАРОДНЫ ДОСВЕД АБО БЕЛАРУСКІ ВЫНАХОД?
- Упраўленне агульнай маёмасцю шматкватэрнага жылога дома ў развітых краінах як Еўропы, так і Азіі з'яўляецца вышэйшым відам дзейнасці вось ужо больш за 70 гадоў. І ўсюды гэта - асобны, асаблівы від дзейнасці, які ажыццяўляецца на дагаворнай аснове і мае свой кошт, - распавядае Генадзь КАЛЕНАЎ. - Напрыклад, у Аўстрыі і Германіі, Бельгіі і Швейцарыі ў кожным сумесным домаўладанні, аб'яднанні ўласнікаў, абіраецца Савет дома, які дзейнічае на грамадскіх пачатках. Старшыня Савета прадстаўляе аб'яднанне ўласнікаў перад кіраўніком (дзеючым у выглядзе кампаніі), а кіраўнік без усякіх "але" і "калі" прадстаўляе аб'яднанне ўласнікаў перад усімі партнёрамі (заключае дагаворы на прадастаўленне жыллёва-камунальных паслуг, рамонт дома, займаецца вырашэннем канфліктаў, рыхтуе і праводзіць агульныя сходы, дае уласнікам гадавыя справаздачы). У дагаворы з кіраўніком прадугледжаны яго абавязкі ў адносінах да ўласнікаў, склад работ і іх кошт.
Такім чынам, паводле слоў эксперта, з'яўленне паслугі "кіраванне агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання" ў Беларусі — гэта не навацыя, а выкарыстанне вельмі старога і праверанага станоўчага сусветнага вопыту.
- Але не капіраванне яго, а выкарыстанне сутнасці - падзел дзейнасці на вышэйшы выгляд (кіраванне) і другарадныя, але таксама вельмі важныя задачы (агляд і тэхнічнае абслугоўванне сістэм дома, рамонт, пастаўка рэсурсаў, клінінгавыя і іншыя паслугі). Калі казаць прасцей, падзел функцый «савецкага Жэка» на заказчыка паслуг у асобе кіраўніка (КУП ЖКГ або МС, ЖБВК) і выканаўцаў (ЖЭУ, ТАА і іншыя дзяржаўныя і прыватныя падрадчыкі), - адзначае эксперт.
Пры гэтым эксперт зважае, што т. н. "кіруючыя кампаніі" ў Расіі, Украіне, Узбекістане, іншых постсавецкіх краінах у класічным разуменні кіраўнікамі не з'яўляюцца.
- Гэта гібрыдныя кампаніі, якія і кіруюць, і пастаўляюць паслугі, і праз свой разліковы рахунак прапускаюць абсалютна ўсе фінансавыя патокі, у тым ліку грошы ўласнікаў за энергію, ваду, газ і інш., - Кажа ён. - Таму ў Беларусі, як і ў развітых краінах свету, кіраванне агульнай маёмасцю шматкватэрнага дома выдзелена ў асобны від дзейнасці, і беларускія дзяржаўныя кіраўнікі будуць займацца толькі кіраваннем, дзейнічаючы ад імя ўласнікаў і ў іх інтарэсах за ўзнагароджанне, памер якога рэгулюе дзяржава.
Крыніца:https://gkx.by/poleznye-sovety/3260-chto-takoe-upravlenie-obshchim-imushchestvom-i-pochemu-podesheveyut-nekotorye-zhku
